Exemplo de PTAM (avaliação de imóvel)

1. Objeto e finalidade

Este Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) tem por objeto o apartamento nº 302 do Edifício Modelo, situado na Avenida das Palmeiras, nº 2.415, Bairro Demonstração, Vila Exemplo/MG, e por finalidade a estimativa do valor de mercado para venda, a pedido do proprietário.

O parecer é emitido por corretor de imóveis inscrito no CRECI e no CNAI, no âmbito do Ato Normativo COFECI nº 001/2011, com metodologia orientada pela ABNT NBR 14653, Partes 1 e 2. Não constitui laudo de engenharia nem perícia judicial.

2. Identificação do solicitante e do imóvel avaliando

• Solicitante: ROBERVAL AGUIAR MENDONÇA, CPF 000.000.000-00
• Matrícula: nº 00000, Registro de Imóveis da Comarca de Vila Exemplo/MG
• Inscrição municipal: 00.000.0000.0000
• Endereço: Avenida das Palmeiras, nº 2.415, apto. 302, Bairro Demonstração, Vila Exemplo/MG
• Data de referência do valor: 16 de março de 2026

3. Direitos avaliados e pressupostos

Avalia-se o direito de propriedade plena sobre a unidade autônoma e sua vaga acessória. Pressupõe-se a veracidade dos documentos apresentados e a inexistência de vício construtivo oculto. A alienação fiduciária registrada sob R-4-00000 é um ônus financeiro sobre o bem e não foi deduzida do valor de mercado: o valor aqui apurado é o do imóvel livre e desembaraçado.

4. Documentação analisada

• Matrícula nº 00000, emitida em 12/03/2026 — apresentada
• Carnê de IPTU do exercício, com área construída e inscrição — apresentado
• Habite-se do edifício, de 04/09/2009 — apresentado
• Convenção de condomínio — não apresentada
• Planta baixa da unidade — não apresentada

5. Vistoria

Vistoria indireta, por imagens. Foram examinadas 14 fotografias fornecidas pelo solicitante, datadas de 10/03/2026, cobrindo sala, cozinha, área de serviço, três dormitórios, dois banheiros, sacada e fachada do edifício. Não houve visita presencial ao imóvel.

Cobertura parcial: não há imagens da vaga de garagem, das áreas comuns internas nem das instalações hidráulicas e elétricas. Consequentemente, este parecer não afirma nada sobre o estado dessas partes. A limitação é repetida na seção 16.

6. Descrição do imóvel

Apartamento de 78,45 m² de área privativa, 24,10 m² de área comum e 102,55 m² de área total, com três dormitórios (um suíte), sala em dois ambientes, cozinha, área de serviço, dois banheiros e sacada, além de uma vaga de garagem descoberta.

Padrão construtivo: normal/médio superior. A classificação decorre dos acabamentos observados nas imagens: piso cerâmico de formato grande na área social, bancada de granito na cozinha e nos banheiros, revestimento cerâmico até o teto nos boxes, esquadrias de alumínio com vidro liso, forro de gesso com sanca na sala e pintura acrílica em bom estado.

Estado de conservação: bom (nível "b" da escala usual). Não foram observadas manifestações patológicas nas imagens: sem trincas aparentes, sem manchas de infiltração, sem descolamento de revestimento. Idade aparente compatível com a idade real da edificação, entregue em 2009 — 16 anos.

7. Caracterização da região

O Bairro Demonstração é predominantemente residencial vertical, com comércio local de apoio ao longo da Avenida das Palmeiras. Infraestrutura urbana completa: pavimentação asfáltica, rede de água e esgoto, energia elétrica, iluminação pública, drenagem e coleta regular de resíduos. Escola municipal, unidade básica de saúde e supermercado em raio inferior a 800 m. Acesso ao centro por via arterial, em cerca de 8 minutos. Vetor de valorização moderado, associado à duplicação da avenida concluída em 2024.

8. Diagnóstico do mercado

Mercado de apartamentos de três dormitórios na região com liquidez média. Oferta estável e procura constante, sustentada por famílias em mudança de bairro. Prazo médio de exposição observado nos dados coletados: 5 a 8 meses. Não se observou movimento atípico de preços nos últimos 12 meses.

9. Metodologia adotada

Adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, com tratamento por fatores, conforme a ABNT NBR 14653-2. O método é o indicado quando existe mercado ativo e amostras semelhantes ao avaliando, como é o caso. O método involutivo e o da renda foram descartados por não haver, respectivamente, potencial construtivo a explorar nem histórico de locação do imóvel.

10. Pesquisa de mercado

Foram coletados 8 dados de mercado entre 20/02/2026 e 12/03/2026, em raio de até 1.500 m do avaliando, restritos a apartamentos residenciais de 2 a 4 dormitórios, com área privativa entre 60 m² e 100 m², em edifícios entre 8 e 25 anos.

Critério de descarte na coleta: imóveis em leilão, permuta, venda entre parentes e anúncios sem área informada.

Natureza dos preços: 6 dados de oferta (anúncio) e 2 dados de transação confirmada com o corretor responsável. Preço de anúncio não é preço de fechamento — daí a existência do fator de oferta. A predominância de ofertas sobre transações é uma limitação desta pesquisa e está registrada como tal.

11. Tratamento dos dados

Origem de cada fator adotado:

• Fator área (Fa): (área do dado / área do avaliando)^0,25, conforme prática usual do tratamento por fatores. Limite de amplitude aceito: 0,80 a 1,20.
• Fator oferta (Fo): 0,90 aplicado apenas aos dados de anúncio, correspondente ao desconto de negociação usualmente observado na praça; 1,00 nos dados de transação.
• Fator localização (Fl): 1,00 para dados no Bairro Demonstração; 0,95 para dados em Vila Nova, bairro secundário em relação ao do avaliando.
• Fator conservação (Fc): 1,00 para estado "b" (igual ao avaliando); 1,04 para "c" (pior que o avaliando); 0,97 para "a" (melhor que o avaliando).
• Fator padrão (Fp): 1,00 para padrão normal; 1,05 para padrão simples.

Terreno e construção. O valor unitário adotado tem como referência a área privativa da unidade. Em unidades autônomas de condomínio vertical a fração ideal de terreno acompanha a unidade e não foi tratada isoladamente — o tratamento por fatores não corrige diferença de fração ideal entre os dados e o avaliando, o que constitui limitação registrada.

12. Saneamento e estatística

Amostra inicial (8 dados), valores homogeneizados em R$/m²: 5.418,50 · 6.220,55 · 5.465,08 · 4.805,49 · 5.703,29 · 4.566,44 · 6.356,99 · 5.702,02

• Média inicial: 5.529,80
• Desvio padrão inicial: 604,42
• Coeficiente de variação inicial: 10,93%

Critério de Chauvenet (n = 8, razão crítica 1,86):

Nenhum dado excedeu a razão crítica: nenhum descarte. A amostra saneada permanece com 8 elementos.

• Média saneada: R$ 5.529,80/m²
• Desvio padrão: R$ 604,42/m²
• Coeficiente de variação: 10,93% (abaixo de 30%, adequado)
• Erro padrão da média: 604,42 / √8 = R$ 213,69/m²
• Intervalo de confiança de 80% (t = 1,415 para 7 graus de liberdade): 5.529,80 ± 302,37 → R$ 5.227,43/m² a R$ 5.832,17/m²

Valor estatístico do avaliando: 5.529,80 × 78,45 = R$ 433.812,81

13. Grau de fundamentação e de precisão

Grau de fundamentação: II (13 pontos, com o item 2 no mínimo exigido para o grau). Grau de precisão: II — amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa: 10,94% (entre 30% e 50% não atingido; enquadramento no grau superior por margem).

14. Campo de arbítrio

O campo de arbítrio corresponde a ±15% sobre o valor estatístico, conforme a NBR 14653-1: R$ 368.740,89 a R$ 498.884,73.

Adota-se valor acima do estatístico, em +3,7%, com base em dois elementos observados e documentados: (a) o avaliando está no próprio Bairro Demonstração, enquanto dois dados relevantes da amostra (4 e 6) são de bairro secundário e puxam a média para baixo; (b) o estado de conservação observado nas imagens é superior ao dos dados 4 e 6. A escolha permanece bem dentro do campo de arbítrio.

15. Resultado da avaliação

• Valor estatístico calculado: R$ 433.812,81 (quatrocentos e trinta e três mil, oitocentos e doze reais e oitenta e um centavos)
• Valor de mercado adotado: R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais)
• Valor unitário adotado: R$ 5.736,14/m² de área privativa
• Data de referência: 16 de março de 2026
• Parâmetro de validade: recomenda-se revisão em até 180 dias, ou antes disso se houver alteração relevante nas condições de mercado ou no estado do imóvel.

16. Conclusão e ressalvas

O valor de mercado do imóvel avaliando, na data de referência, é estimado em R$ 450.000,00.

Ressalvas:

1. A vistoria foi indireta, feita por 14 imagens de 10/03/2026. Não houve visita presencial. Instalações hidráulicas, elétricas, estruturais e a vaga de garagem não foram inspecionadas e este parecer nada afirma sobre elas.
2. A amostra é composta majoritariamente por dados de oferta (6 de 8). O fator de oferta foi aplicado, mas uma amostra com mais transações confirmadas produziria estimativa mais robusta.
3. A convenção de condomínio e a planta baixa não foram apresentadas; eventuais restrições de uso ou divergência de área podem alterar o resultado.
4. O tratamento por fatores não corrige diferença de fração ideal de terreno entre os dados e o avaliando.
5. O valor apurado é do imóvel livre e desembaraçado; o ônus registrado sob R-4-00000 não foi deduzido.

17. Termo de responsabilidade e declarações

Declaro que este parecer foi elaborado com independência, sem qualquer interesse, direto ou indireto, no resultado da avaliação, e sem conflito de interesse com o solicitante ou com terceiros interessados no imóvel.

Declaro que o presente documento é um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM), instrumento do corretor de imóveis previsto no Ato Normativo COFECI nº 001/2011, com metodologia orientada pela ABNT NBR 14653. Não constitui laudo de engenharia, perícia judicial ou parecer de profissional de outra categoria, e sua aceitação por instituição financeira, cartório ou juízo depende exclusivamente do destinatário.

Assumo responsabilidade técnica pelos critérios adotados e pelos cálculos apresentados, cuja memória está integralmente reproduzida neste documento e pode ser refeita por terceiro.

18. Encerramento

Vila Exemplo/MG, 16 de março de 2026.