Exemplo de relatório de análise documental

Situação da documentação: DILIGÊNCIA EM ANDAMENTO — OPERAÇÃO NÃO LIBERADA. É possível prosseguir com a coleta e a conferência documental. Não está autorizada, com base neste relatório, a assinatura da escritura, a liberação do preço ou a entrega da posse antes da resolução das pendências críticas.

Risco documental atual: CRÍTICO. Pendências críticas (2): consulta CNIB/indisponibilidade de todos os titulares e vendedores — não apresentada; saldo devedor atualizado emitido pelo credor — não apresentado. Estas pendências devem ser resolvidas antes da assinatura da escritura, da liberação do preço ou da entrega da posse.

Data de referência da análise: 16/03/2026 · Regras: motor documental 3.2

1. Identificação do imóvel

• Matrícula: nº 00000
• Cartório: Registro de Imóveis da Comarca de Vila Exemplo/MG
• Endereço: Avenida das Palmeiras, nº 2.415, apto. 302, Edifício Modelo, Bairro Demonstração, Vila Exemplo/MG
• Descrição: apartamento residencial, área privativa de 78,45 m², área comum de 24,10 m², área total de 102,55 m², fração ideal de 0,0384, com uma vaga de garagem de uso exclusivo nº 12
• Inscrição municipal: 00.000.0000.0000
• Proprietário registral constante do documento apresentado: ROBERVAL AGUIAR MENDONÇA, CPF 000.000.000-00, casado com MARIANA COUTO AGUIAR, CPF 000.000.000-00, sob o regime da comunhão parcial de bens (R-3-00000)
• Finalidade declarada da análise: venda de imóvel urbano

2. Base documental analisada

O que esta base permite e o que não permite concluir. Os documentos acima permitem afirmar a titularidade registral, a existência dos atos registrados até 12/03/2026 e a inexistência de débito municipal e condominial nas datas indicadas; não permitem afirmar a inexistência de ações contra o vendedor ou o cônjuge, nem a inexistência de indisponibilidade de bens, porque as certidões pessoais e a consulta à Central Nacional de Indisponibilidade de Bens não foram apresentadas.

3. Histórico e cadeia dominial

CONFIRMADO — a cadeia dominial está contínua e sem salto entre 2009 e 2018, conforme os atos acima, todos constantes da matrícula emitida em 12/03/2026.

4. Ônus, gravames e restrições

CONFIRMADO — consta da matrícula emitida em 12/03/2026 o registro R-4-00000 de alienação fiduciária, sem averbação de cancelamento até aquela data. A matrícula tem 4 dias na data de referência (parâmetro interno: 30 dias), então o gravame é tratado como ativo. O saldo devedor informado verbalmente pelo vendedor (R$ 96.300,00) é PENDENTE de comprovação: não foi apresentado extrato ou demonstrativo do credor.

PENDENTE — consulta à Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB) não apresentada. Sem ela não é possível afirmar a inexistência de ordem de indisponibilidade sobre bens do titular.

Não há registro de hipoteca, penhora, usufruto ou cláusula restritiva na matrícula analisada.

5. Certidões do imóvel

• Matrícula atualizada: CONFIRMADO — apresentada, emitida em 12/03/2026.
• Certidão de ônus reais: PENDENTE — a informação de ônus foi extraída do inteiro teor da matrícula; a certidão específica não foi apresentada.
• IPTU / débitos municipais: CONFIRMADO — certidão negativa emitida em 10/03/2026.
• Cotas condominiais: CONFIRMADO — declaração de quitação do síndico, de 08/03/2026, sem débito e sem rateio extraordinário aprovado.
• Convenção de condomínio e regimento interno: PENDENTE — não apresentados.
• Habite-se: CONFIRMADO — habite-se do edifício, de 04/09/2009.
• Vaga de garagem: CONFIRMADO — a vaga nº 12 consta como acessória da unidade na descrição da matrícula, sem matrícula própria.

6. Certidões do vendedor

• Certidão cível estadual — PENDENTE
• Certidão criminal estadual — PENDENTE
• Certidões da Justiça Federal (cível e criminal) — PENDENTE
• Certidão de débitos trabalhistas (CNDT) — PENDENTE
• Certidão de protesto (comarca de domicílio e do imóvel) — PENDENTE
• Certidão de débitos federais (RFB/PGFN) — PENDENTE

As certidões pessoais medem risco de fraude à execução. A ausência delas significa risco ainda não medido, e não impedimento à venda.

7. Certidões do cônjuge

Aplicáveis, por se tratar de casamento sob o regime da comunhão parcial de bens: mesmas certidões da seção 6, em nome de MARIANA COUTO AGUIAR — todas PENDENTES.

CONFIRMADO — a outorga conjugal é exigida para a alienação, e a cônjuge deverá figurar como anuente no instrumento e na escritura.

8. Documentos de identificação

• Vendedor: RG e CPF apresentados, dados coincidentes com a qualificação da matrícula. CONFIRMADO
• Cônjuge: documento de identificação PENDENTE
• Certidão de casamento: apresentada, emitida em 19/07/2011. PROVÁVEL quanto ao estado civil atual — a certidão comprova o casamento na data de emissão; certidão atualizada, com as averbações, é a forma de confirmar que o vínculo permanece.

9. Regularidade do imóvel

• Unidade autônoma registrada: CONFIRMADO (R-1-00000)
• Construção averbada: CONFIRMADO — a instituição da unidade decorre da incorporação registrada
• Habite-se municipal: CONFIRMADO — documento de 04/09/2009
• Regularidade perante a prefeitura (obras posteriores, ampliações): PENDENTE — não foi apresentada certidão de regularidade edilícia recente. A área constar na matrícula não comprova a inexistência de reforma não averbada.

10. Riscos identificados

Não foi identificado risco 🔴 impeditivo com base nos documentos apresentados.

11. Conclusão da diligência

Com base exclusivamente nos documentos apresentados e nas datas indicadas, a análise permanece inconclusiva. Não foi identificado impedimento ativo confirmado além da alienação fiduciária registrada, mas existem pendências que impedem confirmar a situação atual dos titulares e do gravame.

Confirmado na documentação examinada (até a data de emissão de cada documento): matrícula atualizada do imóvel; titulares na matrícula; certidão negativa de tributos municipais; declaração de quitação condominial; habite-se do edifício.

Pendências críticas — Estas pendências devem ser resolvidas antes da assinatura da escritura, da liberação do preço ou da entrega da posse.

• CNIB/indisponibilidade de todos os titulares e vendedores (e do cônjuge, quando aplicável) — não apresentado (providência 1)
• Saldo devedor atualizado, emitido pelo credor — não apresentado (providência 2)

Outras pendências obrigatórias:

• Certidão de nascimento ou casamento atualizada (vendedor) — recebido, fora do parâmetro (5354 dias; parâmetro 90) (providência 3)
• Convenção de condomínio e regimento interno registrados — não apresentado (providência 4)

Recomendáveis não confirmados (medem risco, não são requisito de validade): certidões pessoais do vendedor e da cônjuge (cível, federal, trabalhista, protesto, execuções fiscais, interdição, criminal).

É possível prosseguir com a diligência documental, mas não se recomenda assinar a escritura, liberar valores relevantes ou transmitir a posse antes da obtenção e conferência dos documentos classificados como críticos.

12. Providências necessárias

1. Solicitar a consulta CNIB/indisponibilidade de todos os titulares e vendedores (e do cônjuge, quando aplicável) · prioridade crítica

• Motivo: documentos obrigatórios não apresentados (risco não medido).
• Responsável: cliente/corretor · Órgão ou canal: canais oficiais disponíveis, cartório competente ou plataforma registral autorizada, conforme o procedimento aplicável.
• Documentos necessários: CPF de todos os titulares e vendedores, e do cônjuge quando aplicável · Resultado esperado: resultado da consulta de indisponibilidade, com data e protocolo (verificação complementar: não substitui a matrícula nem as certidões pessoais).
• Condição de conclusão: anexar o documento à análise e reprocessar; o item precisa sair como Confirmado na matriz.

2. Resolver o gravame com a instituição credora · prioridade crítica

• Documentos a obter: saldo devedor atualizado, emitido pelo credor; posição do credor por escrito (quitação ou transferência).
• Responsável: cliente (vendedor) · Órgão ou canal: instituição credora e Cartório de Registro de Imóveis (averbação da baixa).
• Resultado esperado: quitação do saldo e baixa do gravame averbadas na matrícula · Condição de conclusão: anexar os documentos à análise e reprocessar.

3. Reunir os documentos pessoais e de estado civil das partes · prioridade alta — certidão de casamento atualizada, com averbações (Cartório de Registro Civil).

4. Obter os documentos do condomínio · prioridade média — convenção e regimento interno, com a confirmação de rateios ou obras aprovadas (síndico ou administradora).

5. Obter as certidões pessoais recomendáveis · prioridade baixa — portais oficiais de cada emissor (Tribunal de Justiça, Justiça Federal, TST, cartórios de protesto, Receita/PGFN).

13. Alcance desta análise

Conferência documental PRELIMINAR, produzida com apoio de sistema automatizado, exclusivamente sobre os documentos enviados e nas datas neles indicadas, com data de referência 16/03/2026. Os prazos de atualidade usados são parâmetros internos, não validade legal universal. Não substitui certidão atualizada, análise de advogado nem a qualificação registral do cartório; documentos obtidos depois desta data podem alterar as conclusões.

Vila Exemplo/MG, 16/03/2026.

Anexo — Matriz documental (trecho)