Exemplo de relatório de análise documental

1. Identificação do imóvel

• Matrícula: nº 00000
• Cartório: Registro de Imóveis da Comarca de Vila Exemplo/MG
• Endereço: Avenida das Palmeiras, nº 2.415, apto. 302, Edifício Modelo, Bairro Demonstração, Vila Exemplo/MG
• Descrição: apartamento residencial, área privativa de 78,45 m², área comum de 24,10 m², área total de 102,55 m², fração ideal de 0,0384, com uma vaga de garagem de uso exclusivo nº 12
• Inscrição municipal: 00.000.0000.0000
• Proprietário registral constante do documento apresentado: ROBERVAL AGUIAR MENDONÇA, CPF 000.000.000-00, casado com MARIANA COUTO AGUIAR, CPF 000.000.000-00, sob o regime da comunhão parcial de bens (R-3-00000)
• Finalidade declarada da análise: venda de imóvel urbano

2. Base documental analisada

O que esta base permite e o que não permite concluir. Os documentos acima permitem afirmar a titularidade registral, a existência dos atos registrados até 12/03/2026 e a inexistência de débito municipal e condominial nas datas indicadas; não permitem afirmar a inexistência de ações contra o vendedor ou o cônjuge, nem a inexistência de indisponibilidade de bens, porque as certidões pessoais e a consulta à Central Nacional de Indisponibilidade de Bens não foram apresentadas.

3. Histórico e cadeia dominial

CONFIRMADO — a cadeia dominial está contínua e sem salto entre 2009 e 2018, conforme os atos acima, todos constantes da matrícula emitida em 12/03/2026.

4. Ônus, gravames e restrições

CONFIRMADO — consta da matrícula emitida em 12/03/2026 o registro R-4-00000 de alienação fiduciária, sem averbação de cancelamento até aquela data. Como a matrícula está dentro do parâmetro de atualidade adotado neste relatório, o gravame é tratado como ativo. O saldo devedor informado verbalmente pelo vendedor (R$ 96.300,00) é PENDENTE de comprovação: não foi apresentado extrato ou demonstrativo do credor.

PENDENTE — consulta à Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB) não apresentada. Sem ela não é possível afirmar a inexistência de ordem de indisponibilidade sobre bens do titular.

Não há registro de hipoteca, penhora, usufruto ou cláusula restritiva na matrícula analisada.

5. Certidões do imóvel

• Matrícula atualizada: CONFIRMADO — apresentada, emitida em 12/03/2026.
• Certidão de ônus reais: PENDENTE — a informação de ônus foi extraída do inteiro teor da matrícula; a certidão específica não foi apresentada.
• IPTU / débitos municipais: CONFIRMADO — certidão negativa emitida em 10/03/2026.
• Cotas condominiais: CONFIRMADO — declaração de quitação do síndico, de 08/03/2026, sem débito e sem rateio extraordinário aprovado.
• Convenção de condomínio e regimento interno: PENDENTE — não apresentados.
• Habite-se: CONFIRMADO — habite-se do edifício, de 04/09/2009.
• Vaga de garagem: CONFIRMADO — a vaga nº 12 consta como acessória da unidade na descrição da matrícula, sem matrícula própria.

6. Certidões do vendedor

• Certidão cível estadual — PENDENTE
• Certidão criminal estadual — PENDENTE
• Certidões da Justiça Federal (cível e criminal) — PENDENTE
• Certidão de débitos trabalhistas (CNDT) — PENDENTE
• Certidão de protesto (comarca de domicílio e do imóvel) — PENDENTE
• Certidão de débitos federais (RFB/PGFN) — PENDENTE

As certidões pessoais medem risco de fraude à execução. A ausência delas significa risco ainda não medido, e não impedimento à venda.

7. Certidões do cônjuge

Aplicáveis, por se tratar de casamento sob o regime da comunhão parcial de bens: mesmas certidões da seção 6, em nome de MARIANA COUTO AGUIAR — todas PENDENTES.

CONFIRMADO — a outorga conjugal é exigida para a alienação, e a cônjuge deverá figurar como anuente no instrumento e na escritura.

8. Documentos de identificação

• Vendedor: RG e CPF apresentados, dados coincidentes com a qualificação da matrícula. CONFIRMADO
• Cônjuge: documento de identificação PENDENTE
• Certidão de casamento: apresentada, emitida em 19/07/2011. PROVÁVEL quanto ao estado civil atual — a certidão comprova o casamento na data de emissão; certidão atualizada, com as averbações, é a forma de confirmar que o vínculo permanece.

9. Regularidade do imóvel

• Unidade autônoma registrada: CONFIRMADO (R-1-00000)
• Construção averbada: CONFIRMADO — a instituição da unidade decorre da incorporação registrada
• Habite-se municipal: CONFIRMADO — documento de 04/09/2009
• Regularidade perante a prefeitura (obras posteriores, ampliações): PENDENTE — não foi apresentada certidão de regularidade edilícia recente. A área constar na matrícula não comprova a inexistência de reforma não averbada.

10. Riscos identificados

Não foi identificado risco 🔴 impeditivo com base nos documentos apresentados.

11. Checklist de documentos

Apresentados

• ☑ Matrícula em inteiro teor, atualizada
• ☑ Certidão negativa de IPTU
• ☑ Declaração de quitação condominial
• ☑ RG e CPF do vendedor
• ☑ Certidão de casamento
• ☑ Habite-se do edifício

Pendentes

• ☐ Certidões pessoais do vendedor (cível, criminal, federais, trabalhista, protesto)
• ☐ Certidões pessoais da cônjuge
• ☐ Consulta à CNIB (indisponibilidade de bens)
• ☐ Demonstrativo do saldo devedor emitido pelo credor fiduciário
• ☐ Documento de identificação da cônjuge
• ☐ Certidão de casamento atualizada, com averbações
• ☐ Convenção de condomínio e regimento interno
• ☐ Certidão de regularidade edilícia atualizada

12. Providências necessárias

1. Solicitar ao credor fiduciário o demonstrativo do saldo devedor e o procedimento de quitação, definindo se a operação seguirá por quitação com cancelamento do gravame ou por assunção com anuência do credor.
2. Obter a consulta à CNIB em nome do vendedor e da cônjuge.
3. Obter as certidões pessoais do vendedor e da cônjuge (cível, criminal, federais, trabalhista e de protesto), nas comarcas de domicílio e do imóvel.
4. Obter certidão de casamento atualizada, com averbações.
5. Solicitar ao condomínio a convenção e o regimento interno, além da confirmação de rateios ou obras aprovadas.
6. Requerer à prefeitura a certidão de regularidade edilícia atualizada.
7. Reemitir a matrícula imediatamente antes da escritura, para confirmar que nenhum ato novo foi registrado no intervalo.

13. Considerações finais

Para a finalidade declarada — venda de imóvel urbano — está confirmado: a titularidade registral do vendedor, a continuidade da cadeia dominial, a inexistência de débito municipal e condominial nas datas das certidões, a regularidade registral da unidade e da vaga, e a existência de alienação fiduciária ativa a ser resolvida.

Está pendente de confirmação: a inexistência de ações e de indisponibilidade em nome do vendedor e da cônjuge, o valor exato do saldo devedor do financiamento e a regularidade edilícia atual.

Não deve ser feito antes de confirmar as pendências acima: liberação do preço, pagamento de sinal relevante sem instrumento escrito, transmissão da posse, entrega de chaves, lavratura da escritura e registro.

Havendo sinal, ele deve ser formalizado em instrumento escrito com condição suspensiva vinculada à quitação do gravame e à apresentação das certidões pessoais, prazo de diligência definido, hipótese de devolução integral, penalidade aplicável e pagamento exclusivamente em conta de titularidade do vendedor.

14. Alcance desta análise

Esta é uma conferência documental preliminar, produzida com apoio de sistema automatizado a partir exclusivamente dos documentos listados na seção 2 e nas datas ali indicadas. Não substitui certidão atualizada, análise de advogado nem a qualificação registral do cartório. Documentos obtidos depois desta data podem alterar as conclusões.

Vila Exemplo/MG, 16 de março de 2026.